Las 11 preguntas más frecuentes sobre los Estatutos en las Comunidades de Propietarios

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Si la promotora te acaba de entregar la documentación de tu nuevo piso, acabas de ser nombrado presidente de tu comunidad de vecinos o te gustaría consultar los Estatutos de la Comunidad de Propietarios para verificar que un acuerdo de la Junta de vecinos está acorde a los Estatutos, contestamos las preguntas más frecuentes sobre los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Como Administradores de Fincas en Madrid vamos a darle todas las respuestas y algunos consejos prácticos sobre los Estatutos en las Comunidades de Propietarios.

¿Qué son los estatutos de la comunidad de vecinos?

Los estatutos de la comunidad de propietarios es un documento que regula los derechos y obligaciones de los dueños de los inmuebles. Este documento recoge las normas de lo que está permitido o no está permitido y puede limitar el uso o las actividades que desarrollen en pisos o locales o la segregación o división de pisos, o el uso de zonas comunes.

“…los Estatutos, son un conjunto de reglas o normas existentes en una comunidad de propietarios …”

Según el artículo 5 de la Ley de la Propiedad Horizontal: “reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones“.

¿Es obligatorio tener Estatutos en una Comunidad de propietarios tenga estatutos?

Acorde a la Ley de Propiedad Horizontal, NO es obligatorio que una comunidad de propietarios disponga de estatutos, es un trámite potestativo, es decir voluntario. Es muy habitual encontrar en Madrid muchas fincas antiguas sin Estatutos. En este caso, la Comunidad de propietarios se regirá bajo la Ley de Propiedad Horizontal.

Según el artículo 6 de la LPH:

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”.

¿Quién elabora los estatutos de una comunidad de propietarios?

Habitualmente la promotora inmobiliaria es la encargada de redactar los Estatutos de la comunidad de propietarios a la vez que realiza la escritura de obra nueva y la división de propiedad horizontal. Los estatutos son entregados a los compradores de la vivienda junto con el resto de documentación de la vivienda.

Por otro lado, en el caso que la Comunidad no disponga de Estatutos o desee modificar los actuales, lo más recomendable es que el Administrador de Fincas profesional de su Comunidad les ayude en el proceso.

¿Existe algún modelo o formato para la redacción de los Estatutos?

No existe un modelo estandarizado y el formato es libre para cada Comunidad, pero deben redactarse acorde a las características de cada comunidad, los servicios, tipos de gastos, zonas comunes que disponga la Comunidad. Adicionalmente, los estatutos deben de estar de acuerdo a la Ley de Propiedad Horizontal y todos los propietarios de viviendas y locales comerciales estar de acuerdo con los mismos.

camino de libros estatutos comunidad

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¿Cuáles son los trámites para aprobar o modificar los estatutos en mi Comunidad de Propietarios?

Si se ha decidido comenzar con este trámite, mencionar que se trata de una gestión que requerirá tiempo, principalmente porque tienen que ser aprobados por unanimidad y que requerirá dedicación. Los tramites para establecer estatutos nuevos o modificar los estatutos existentes en una Comunidad de Propietarios son:

  • Analizar los motivos para proponer la elaboración o modificación de los Estatutos.
  • Elaborar un borrador de estatutos o estatus o modificar y compartir con todos los propietarios para su estudio.
  • Convocar Junta General, recomendable que sea solo para tratar este tema.
  • Aprobación de los Estatutos por unanimidad en Junta de propietarios y su transcripción al libro de actas.
  • Envío del acta de la Junta firmada a todos los propietarios de forma fehaciente.
  • Pasados 30 días desde el envío del acta de la Junta, se puede proceder a la Inscripción del documento en el Registro de la Propiedad.

¿Qué quorum (o cuántos vecinos deben de estar de acuerdo) es necesario para aprobar los Estatutos?

Es necesaria la unanimidad de todos los propietarios de la finca, este es el mayor obstáculo a la hora de crear o modificar los estatutos.

Acorde al artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal: “los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación“.

¿Dónde se registran los estatutos de una comunidad de propietarios?

Una vez aprobados los Estatutos, es recomendable que se inscriban en el Registro de la Propiedad correspondiente según la situación de la finca, para que tengan plena validez para los propietarios actuales y futuros. Una vez registrados, cualquier persona puede acceder a los mismos.

¿Es obligatorio inscribir los estatutos de la comunidad en el Registro de la Propiedad?

En el caso que la Comunidad decida no inscribir los Estatutos en el Registro de la Propiedad, los estatutos aprobados solo aplicarán a los vecinos que aprobaron los Estatutos. En caso de compra-venta de vivienda, los estatutos no aplicarían al nuevo propietario.

¿Dónde puedo consultar los estatutos de la comunidad de propietarios?

Lo más rápido es solicitar una copia al Presidente de la Comunidad o al Administrador de la finca, es un documento que suele adjuntarse a la escritura de compra-venta de la vivienda o de división horizontal.

Adicionalmente, en caso que no dispusieran de una copia, se puede preguntar en el Registro de la Propiedad donde está inscrita nuestra finca.

¿Cuáles son las diferencias entre los estatutos de la comunidad y el título constitutivo?

Los estatutos de la comunidad de vecinos recogen los derechos, obligaciones y prohibiciones de los propietarios y regulan el uso que se hará de los pisos, locales o servicios con los que cuenta la comunidad de propietarios y no son obligatorios.

Por otro lado, el título constitutivo describe las características del edificio, los servicios e instalaciones con las que cuenta, el número de pisos y locales y la asignación de cuotas de participación de cada uno de ellos. Es un documento obligatorio para la constitución de la comunidad.

El título constitutivo es un documento más descriptivo de cada una de las propiedades en que se divide la finca, y los estatutos son las normas de comportamiento de estas propiedades.

¿Cuáles son las diferencias entre los estatutos de la comunidad y las normas de régimen interior o de convivencia?

Las normas de régimen interior son las que regulan los aspectos del día a día o de convivencia en la comunidad como pueden ser los horarios para sacar la basura, regular el uso del ascensor para mascotas, prohibición de utilizar las plazas de garaje como trastero o el horario de la piscina y pistas deportivas.

Para la creación y modificación de las normas de Régimen interior solo se exige el voto por mayoría simple de propietarios en una junta ordinaria. Posteriormente se transcribe al libro de actas de la comunidad y no es necesario inscribirlas en el Registro de la Propiedad. Las normas de régimen interior no pueden ser contrarias ni a los estatutos ni a la Ley, en caso contrario quedarían automáticamente anuladas.

Acorde al Artí. 6 de la LPH: “regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración”.

Para finalizar, si quieres conocer nuestras novedades para Comunidades de vecinos como las Juntas virtuales, los servicios exclusivos como whatsapp, le gustaría un Manual gratuito para su Comunidad, o desea conocer la nueva Administración de Fincas, no dude en contactarnos.

Normativa

Artículos 5, 6 y 17 de la Ley de la Propiedad Horizontal.

Resumen
Las 11 preguntas más frecuentes sobre los Estatutos en las Comunidades de Propietarios
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Las 11 preguntas más frecuentes sobre los Estatutos en las Comunidades de Propietarios
Descripción
Si la promotora te acaba de entregar la documentación de tu nuevo piso, acabas de ser nombrado presidente de tu comunidad de vecinos o te gustaría consultar los Estatutos de la Comunidad de Propietarios para verificar que un acuerdo de la Junta de vecinos está acorde a los Estatutos, contestamos las preguntas más frecuentes sobre los Estatutos de la Comunidad de Propietarios. Como Administradores de Fincas en Madrid vamos a darle todas las respuestas y algunos consejos prácticos sobre los Estatutos en las Comunidades de Propietarios
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